COVID-19 Salgını Kapsamında Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmelerine Etkileri

Tüm dünyayı etkisi altına alan ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Covid-19 salgınının Türkiye’deki etkisinin de artışıyla beraber hükümet, salgının durdurulması için bir takım tedbirler almıştır. Bu tedbirler kapsamında, bazı işletmelerin faaliyetleri geçiçi bir süreliği tamamen durdurulmuştur. Faaliyetleri tamamen durdurulan işletmeler dışında birçok işletmenin faaliyetleri de kısmen durdurmuş yada salgın sebebiyle alınan tedbirlerden olumsuz yönde etkilenmiştir.

1. FAALİYETLERİ GEÇİÇİ SÜRELİĞİNE TAMAMEN DURDURULAN İŞLETMELER BAKIMINDAN

Covid-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerden ilki İçişleri Bakanlığı’nın, 16.03.2020 tarihinde yayımlamış olduğu Koronavirüs konulu ek genelgedir. Yayımlanan bu genelge ile, “Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten gösteri merkezleri, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor salonları gibi birçok işletmenin faaliyetlerini geçici bir süreliğine durdurma” yönünde karar alınmıştır. Covid-19 salgınına karşı alınan önlemler çerçevesinde kiracı konumundaki işletmelerin geçici süreliğine tamamen kapatılması, kiracılar açısından beklenmeyen hal teşkil edecektir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Borçlar Kanunu”)’nun 136. Maddesinde, kira sözleşmesi kurulduğu sırada mümkün olan borcun ifasının, sözleşmenin kurulmasından sonra imkansız hale gelmesi düzenlenmektedir. Söz konusu düzenleme uyarınca, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona ermektedir. Bu nedenle kiracılar, kiraya verenden, bu beklenmeyen hal ve mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini talep edebileceklerdir.

Bununla birlikte, Covid-19 salgınının ne kadar süreceği ilerleyen zamanlarda yapılacak olan kira bedeline ilişkin değerlendirmeleri de etkileyecektir. Söz konusu salgının uzaması ve önlemlerin devam edecek olması halinde, bu durumun kiraya veren açısından da katlanılamaz hale gelmesiyle sözleşmesin feshedilmesi mümkün olacaktır. Zira kira sözleşmeleri, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğundan, kiracının kira bedeli ödeme borcundan kurtulmuş olması durumunda, kiraya verenin de ifanın imkansız hale gelmesinde kusuru bulunmuyorsa, kiralananı kullanım amacına uygun bir şekilde hazır bulundurma borcunun devam etmeyeceği hususunun dikkate alınması gerekmektedir. Böyle bir durumda, her iki tarafta ifa borcundan kurtulabilecektir.

2. FAALİYETLERİ KISMEN DURDURULAN VEYA SALGIN SEBEBİYLE ALINAN TEDBİRLERDEN OLUMSUZ ETKİLENEN İŞLETMELER BAKIMINDAN

İçişleri Bakanlığı tarafından 21.03.2020 tarihinde yayımlanan lokantalarla ilgili ek genelge ile “içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin, sadece paket servis, gel-al ve benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verebileceği” düzenlenmiştir. Bir başka deyişle, bu genelge kapsamındaki işyerlerinin faaliyetleri tamamen değil kısmen durdurulmuş durumdadır. Hal böyleyken kiraya verenin, kiralananı kiracının kullanım amacına uygun hazır bir şekilde bulundurduğu kabul edildiğinde, kiracının da kira bedellerinden sorumlu tutulması aşırı ifa güçlüğü sonucunu ortaya çıkarmaktadır.

Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenleme altına alınmıştır. Sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi ve bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu durum sonucunda ifanın gerçekleştirilmesinin talep edilmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olacak şekilde güçleşmiş olması “aşırı ifa güçlüğü” olarak tanımlanmaktadır.

Söz konusu koşulların varlığı halinde kiracının, kira sözleşmesinin yeni şartlara göre uyarlanmasını ve kirada indirim yapılmasını talep etme hakkı olacaktır. Bu taleplerin yerine getirilmesinin mümkün olmadığı halde ise kiracı sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir.

3. SALGIN KAPSAMINDA ÇIKARILAN ÖZEL DÜZENLEME

Yukarıda bahi geçen genelgeler dışında 26 Mart 2020 tarih ve 31080 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile, “01.03.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı” hükmü düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenleme uyarınca 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında doğmuş ve süresinde ödenmemiş kira borçları bakımından, kiraya verenlerin, iş yeri kiracıları aleyhinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talepli dava açmalarının önüne geçilmiştir. Ancak düzenleme kapsamında belirlenen dönemlere ilişkin işleyen kira borçları askıya alınmamış olup kiraya verenlerin bu dönemde işleyen kira bedellerini talep hakkı devam etmektedir. Bir başka deyişle, bu düzenleme ile, yalnızca, Covid 19 salgını sebebiyle 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında doğmuş kira ödemelerini geciktiren işyeri kiracılarının mecurdan tahliyesi engellenmiştir.

4. SONUÇ

Gelinen aşamada, Covid-19 salgını sebebiyle alınan tedbirler kapsamında yayımlanan genelgeler ve özel düzenlemeler, taraflar arasındaki mevcut kira ilişkilerini etkileyecek sonuçlar doğurmaktadır.

Bu sebeple, öncelikli olarak mevcut kira sözleşmelerinin mücbir sebebe ilişkin hükümlerinin incelenmesi ve mücbir sebep hükümlerinin -yukarıda zikredilen genelge ve özel düzenlemelere aykırı sonuç doğurmamak kaydıyla- kira sözleşmelerine nasıl uygulanacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde ise konu yukarıda da ifade ettiğimiz üzere ilgili genelgeler ve özel düzenlemeler ışığında Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dikkate alınarak dürüstlük ve iyi niyet kuralları çerçevesinde değerlendirilme yapılmalıdır.

Detaylı bilgilendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.